Al DOGC de 31/12/2025 s’ha publicat la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme

Al DOGC de 31/12/2025 s’ha publicat la Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme.

Entrada en vigor: 01/01/2026.

Aquesta llei s’estructura en onze articles, tres disposicions transitòries, una disposició derogatòria i tres disposicions finals, que modifiquen, deroguen i addicionen preceptes de les següents normes jurídiques:

• Llei 3/2007, de 4 de juliol, de l’obra pública.
  • L’article 1 de la Llei 11/2025 modifica l’article 19 de la Llei 3/2007 per tal d’aclarir la tramitació de projectes d’obra pública i la seva coordinació amb la legislació sectorial, evitant contradiccions i confusions procedimentals.
• Llei 13/1996, de 29 de juliol, del Registre i el dipòsit de fiances dels contractes de lloguer de finques urbanes i de modificació de la Llei 24/1991, de l’habitatge.
  • L’article 2 de la Llei 11/2025 modifica els articles 7 i 11 de la Llei 13/1996. Estableix que l’Institut Català del Sòl (INCASÒL) ha de destinar els imports de les fiances dipositades per contractes d’arrendament de finques urbanes a inversions en la construcció pública d’habitatges, tot mantenint una reserva de fons per un import no inferior al 5%. També obliga a les administracions públiques i a les entitats de dret públic que siguin titulars de dades relatives a contractes d’arrendament a compartir-les o a cedir-les a l’administració competent, amb la finalitat d’exercir les tasques d’inspecció i sanció.
• Decret Legislatiu 1/2010, de 3 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei d’Urbanismei altres normes connexes (Decret 305/2006, de 18 de juliol, pel qual s’aprova el Reglament de la Llei d’Urbanisme).
  • L’article 3 de la Llei 11/2025 modifica els articles 8, 9, 23, 34, 43, 47, 48, 52, 53, 54, 57, 93, 98, 103, 115, 157 i 202 del Text refós de la Llei d’urbanisme, així com les seves disposicions addicionals vint-i-cinquena i vint-i-sisena. Introdueix com a mesures més signficatives les següents modificacions:
    • Obligació de publicitat i consulta telemàtica dels instruments de planejament i gestió urbanística vigents.
    • Crea la figura de l’allotjament temporal de protecciói permet la seva implantació en sòl d’equipaments comunitaris públics sense modificar el planejament, com a resposta ràpida a les necessitats d’allotjament de col·lectius vulnerables.
    • Addiciona un nou article al Text refós de la Llei d’urbanisme, l’article 37 bis, que estableix que el planejament urbanístic dels municipis de demanda residencial forta i acreditada ha de garantir que els habitatges es destinin predominantment a ús de residència habitual, permetent que es prohibeixin altres usos.
    • L’article 3.17 de la Llei 11/2025 modifica l’article 57 del Text refós de la Llei d’urbanisme. Incrementa l’exigència de reserves de sòl per habitatge protegit en sòl urbanitzable i en sòl urbà no consolidat, amb percentatges mínimsi priorització del lloguer, i es regulen les condicions específiques per a promotors socials.
    • Addiciona al Text refós de la Llei d’urbanisme la disposició addicional vint-i-vuitena. Estableix l’exempció de construir places d’aparcament i sense necessitat de modificar el planejament urbanístic vigent en el cas de noves promocions d’habitatge amb protecció oficial destinades a lloguer o cessió d’ús i en el sòl qualificat de sistemes urbanístics d’equipaments comunitaris d’allotjament dotacional.
  • Llei 18/2007, de 28 de desembre, del dret a l’habitatge (LDH).
    • L’article 5.1 de la Llei 11/2025 addiciona a l’article 3 de la LDH una nova lletra, la Defineix el concepte de contracte en frau.
    • L’article 5.2 de la Llei 11/2025 modifica l’article 45.3 lletra bde la LDH. Amplia la definició del concepte de discriminació indirecta.
    • L’article 5.3 de la Llei 11/2025 addiciona un nou article a la LDH, l’article 45 bis. Crea la Comissió de Supervisió de Contractes d’Arrendament d’Habitatge, que s’encarregarà de la coordinació, supervisió i seguiment de les plataformes digitals, els portals immobiliaris i altres canals de publicitat d’habitatges de lloguer i d’ús turístic vetllant pel compliment de la normativa relativa als contractes d’arrendament d’habitatge.
    • L’article 5.4 de la Llei 11/2025 addiciona un nou paràgraf a l’article 15.2 de la LDH. Autoritza a la Generalitat a exercir els drets de tanteig i retracte en tota transmissió d’habitatges en zones de mercat residencial tensionat.
    • L’article 5.5 de la Llei 11/2025 addiciona un nou article a la LDH, l’article 66 bis. Regula els arrendaments d’habitatge amb caràcter temporal, els coneguts com arrendaments de temporada, vinculant-los al règim d’habitatge permanent quan en realitat cobreixin la necessitat de residència habitual.
      • Per a que un contracte d’arrendament de caràcter temporal estigui vàlidament formalitzat s’ha de fer constar davant de l’Institut Català del Sòl (INCASÒL) la finalitat del contracte (recreativa, de vacances o de lleure) i el lloc de residència habitual de l’arrendatari, i s’ha d’aportar tota la documentació acreditativa juntament amb la fiança.
      • Només si es compleixen aquests dos requeriments el contracte es regirà per les normes aplicables als arrendaments per a ús diferent del d’habitatge regulats al Títol III de la Llei 29/1994, de 24 de novembre, d’Arrendaments Urbans (LAU) i, subsidiàriament, pel Codi Civil.
      • Tot i que els contractes d’arrendament d’habitatge de caràcter temporal es regeixin pel Títol III de la LAU, l’article 5.5 de la Llei 11/2025 estableix que també els hi són d’aplicació les normes d’arrendament d’habitatge habitual relatives a:

4. Fiança. S’ha de dipositar una fiança equivalent a una mensualitat de renda.
5. Garanties addicionals. L’arrendador pot exigir garanties addicionals però aquestes no poden superar l’import de dues mensualitats de renda de lloguer.
6. Determinació i actualització de la renda. En les zones de mercat residencial tensionat, la renda acordada en un contracte d’arrendament d’habitatge amb caràcter temporal no pot ultrapassar la de la renda de l’anterior contracte d’arrendament en cas que l’immoble hagués estat llogat durant els últims cinc anys. A més, si l’arrendador té la condició de gran tenidor el preu de renda no pot ultrapassar el que determina el Sistema Estatal de Referència de Preus del Lloguer.
7. Elevació de la renda per millores.
8. Assumpció de despeses generals i serveis individuals.

• ​En cas de pròrroga dels arrendaments temporals per causes acreditades, si l’arrendatari no ha acreditat expressament la causa de la temporalitat i que té la seva residència en un altre lloc, es considera sotmès al que disposa la legislació en matèria d’arrendaments urbans per a habitatge permanent i s’aplica el seu règim jurídic, inclosa la durada legal mínima, i el règim de pròrrogues a comptar de la data en què es va formalitzar el contracte inicial.​​​

• L’article 5.6 de la Llei 11/2025 addiciona a la LDH un nou article, l’article 66 ter. Regula l’arrendament d’habitacions. Estableix que l’import de la renda total exigida en virtut de diversos contractes d’arrendament simultanis per habitacions d’un mateix immoble, si aquest està situat en una zona de mercat residencial tensionat, no pot ultrapassar l’import de la renda de lloguer màxima aplicable a un únic arrendament residencial.
• L’article 5.8 de la Llei 11/2025 addiciona un nou apartat, el 5, a l’article 79 de la LDH. Estableix que els habitatges situats en una zona de mercat residencial tensionat que tinguin la qualificació de protecció oficial o que es qualifiquin amb aquesta protecció, aquesta serà vigent mentre ho sigui la declaració de zona de mercat residencial tensionat.
• L’article 5.10 de la Llei 11/2025 modifica l’article 95.9 de la LDH. Estableix que, amb caràcter general, la inscripció en el Registre de Sol·licitants d’Habitatge amb Protecció Oficial (RSHPO) caduca en el termini de dos anys.
• L’article 5.12 de la Llei 11/2025 modifica l’article 108 de la LDH. Regula que el personal tècnic de les administracions públiques competents expressament encarregat d’executar tasques d’inspecció d’habitatges té la condició d’agent de l’autoritati gaudeix de la pressumpció de certesa a efectes probatoris. Aquest article també regula les funcions d’aquests inpectors d’habitatge.
• L’article 5.13 de la Llei 11/2025 modifica l’article 124.1, lletra fde la LDH. Tipifica com a infracció greu negar-se a subministrar dades a l’Administració en les seves tasques de control o inspecció.
• L’article 5.14 de la Llei 11/2025 modifica la disposició addicional vint-i-setena de la LDH. Concreta la regulació del Registre de grans tenidors d’habitatge, que ja preveia la LDH. Es manté l’obligatorietat d’inscriure’s en aquest registre a les persones jurídiques que tinguin tal condició d’acord amb la regulació establerta a l’article 5 de la Llei 24/2015, de 29 de juliol, de mesures urgents per a afrontar l’emergència en l’àmbit de l’habitatge i la pobresa energètica, i a les persones físiques o jurídiques que tinguin tal condició d’acord amb la regulació establerta a l’article 3K de la Llei 12/2023, de 24 de maig, pel dret a l’habitatge. Estan obligats a inscriure’s al Registre de grans tenidors d’habitatge que gestiona l’Agència de l’Habitatge de Catalunya (AHC), així com a comunicar el nombre d’habitatges de què són propietaris.

• Decret Llei 1/2015, de 24 de març, de mesures extraordinàries i urgents per a la mobilització dels habitatges provinents de procediments d’execució hipotecària.
  • L’article 6 de la Llei 11/2025 modifica diferents preceptes del Decret Llei 1/2015:
    • Manté la prerrogativa de la Generalitat d’exercir els drets de tanteig i retracte però no només sobre les transmissions d’habitatges provinents de procediments d’execució hipotecària, sinó que s’amplia a qualsevol transmissió d’habitatge sempre que es produeixi en una zona de mercat residencial tensionat i el propietari tingui la condició de gran tenidor i consti inscrit al Registre de grans tenidors d’habitatge. Aquesta prerrogativa ja estava contemplada al Decret Llei 1/2015. Però ara s’elimina la referència a la limitació d’aquest dret a la primera i posteriors transmissions durant la vigència del decret llei i s’introdueixen dues excepcions:

2. Quan l’habitatge sigui de nova construcció i es transmeti en el termini d’un any a partir de l’atorgament de la cèdula d’habitabilitat.
3. Quan l’habitatge provingui d’una subhasta administrativa o judicial.

• Regula que els habitatges adquirits mitjançant l’exercici del dret de tanteig i retracte es qualificaran de manera permanent com a habitatge amb protecció oficialde règim general encara que el preu de compravenda al què s’ha adquirit superi els preus màxims establerts per al corresponent tipus d’habitatge amb protecció oficial.

• Llei 11/2022, de 29 de desembre, de millorament urbà, ambiental i social dels barris i les viles.
  • L’article 7 de la Llei 11/2025 modifica diferents preceptes de la Llei 11/2022, d’entre les que destaquen les següents modificacions:
    • Les actuacions finançades amb càrrec al Fons de Recuperació Urbana, Ambiental i Social de Barris i Viles d’Atenció Especial s’han d’executar, com a criteri general, en un termini máxim de cinc anys a comptar des de la data d’atorgament del finançament.
    • Aquesta contribució del Fons de Recuperació Urbana, Ambiental i Social de Barris i Viles d’Atenció Especial ha de representar, com a mínim, el 50% i, com a màxim, el 75% del pressupost global del projecte.
  • Decret Llei 17/2019, de 23 de desembre, de mesures urgents per millorar l’accés a l’habitatge.
    • L’article 8 de la Llei 11/2025 modifica la disposició transitòria segona i la disposició transitòria cinquena bis del Decret Llei 17/2019. Regula els preus màxims actualitzats de venda i de lloguer dels habitatges amb protecció oficial.
  • Llei 12/2017, de 6 de juliol, de l’arquitectura.
    • L’article 9 de la Llei 11/2025 addiciona un nou apartat, el 3, a l’article 12 de la Llei 12/2017. Introdueix excepcions al compliment dels criteris de contractació pública del procés arquitectònic (que recull la llei catalana de l’arquitectura) quan es tracti de projectes vinculats a habitatges de protecció pública.
  • Decret Llei 1/2009, de 22 de desembre, d’ordenació dels equipaments comercials.
    • L’article 10 de la Llei 11/2025 modifica els articles 5 i 7 del Decret Llei 1/2009 per tal d’aportar seguretat jurídica en la legislació sectorial comercial, de forma que a l’ordenació urbanística s’estableixi la diferenciació entre els usos i el sostre per usos entre residencial i comercial.
  • Decret Legislatiu 2/2009, de 25 d’agost, pel qual s’aprova el Text refós de la Llei de carreteres.
    • L’article 11 de la Llei 11/2025 modifica diferents preceptes de la Llei de carreteres. Aquestes modificacions no tenen una afectació directa sobre el marc normatiu regulador de l’habitatge a Catalunya.
  • Les disposicions transitòries primera i segona de la Llei 11/2025 recullen l’adaptació transitòria del marc normatiu que regula els habitatges amb protecció oficial a Catalunya i que està recollit al Decret 75/2014, de 27 de maig, del Pla per al dret a l’habitatge, fins que no s’adapti aquest decret a les condicions recollides en aquesta Llei 11/2025, de 29 de desembre, de mesures en matèria d’habitatge i urbanisme.

Nota de premsa publicada pel Govern de la Generalitat de Catalunya sobre l’entrada en vigor de la Llei 11/2025.